為進(jìn)一步規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，市發(fā)改委、住建局聯(lián)合印發(fā)《銀川市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)和停車收費(fèi)政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)方案》（以下簡稱《方案》），現(xiàn)將有關(guān)內(nèi)容解讀如下：
一、為什么要調(diào)整前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和停車收費(fèi)？目前我市普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)和停車收費(fèi)實行市場調(diào)節(jié)價，各小區(qū)物業(yè)收費(fèi)和停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)差異較大、業(yè)主與物業(yè)企業(yè)協(xié)商困難等問題日益凸顯，群眾期盼實行政府指導(dǎo)價的呼聲越來越高。根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國價格法》《寧夏回族自治區(qū)物業(yè)管理條例》《銀川市物業(yè)管理條例》《政府制定價格行為規(guī)則》《政府制定價格成本監(jiān)審辦法》《寧夏回族自治區(qū)政府定價目錄》等要求，經(jīng)市政府研究同意，我市普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和停車收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價管理。《方案》的出臺旨在進(jìn)一步規(guī)范我市住宅小區(qū)前期物業(yè)及停車收費(fèi)管理工作。市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。政府指導(dǎo)價是指依照本法規(guī)定，由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。政府定價是指依照本法規(guī)定，由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。）《方案》的形成經(jīng)過了成本監(jiān)審、穩(wěn)定風(fēng)險評估、召開市政府專題會、公開征求意見、部門論證座談會、合法性審查等程序。2023年10月27日至11月25日，銀川市發(fā)改委在本部門網(wǎng)站和市政府門戶網(wǎng)站上就《銀川市普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)和停車收費(fèi)方案（征求意見稿）》面向社會廣泛征求意見和建議。征集期間，廣大市民踴躍參與、積極建言獻(xiàn)策，共征集到意見建議396條。其中來自群眾郵件385封，物業(yè)管理協(xié)會、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、物業(yè)公司紙質(zhì)建議11份。根據(jù)提出的意見和建議，在統(tǒng)籌兼顧協(xié)調(diào)社會各方利益及合法性審查的基礎(chǔ)上，市發(fā)改委和住建局對征求意見稿進(jìn)行修改完善，并報市政府研究同意。
（一）銀川市轄三區(qū)（興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū)）業(yè)主大會成立前的普通住宅前期物業(yè)服務(wù)和小區(qū)停車收費(fèi)（包含業(yè)主大會成立之前車位服務(wù)費(fèi)、租賃（使用）費(fèi)及臨時停車費(fèi)）實行政府指導(dǎo)價。（二）保障性安居工程、農(nóng)民安置住宅小區(qū)、老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍按《關(guān)于規(guī)范銀川市保障性安居工程農(nóng)民安置住宅小區(qū)和老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（銀價發(fā)〔2016〕36號）文件執(zhí)行。老舊住宅小區(qū)完成整治改造后，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立業(yè)主大會，由業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理或者由業(yè)主自行管理物業(yè)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方式經(jīng)業(yè)主共同決定，執(zhí)行市場調(diào)節(jié)價，不再執(zhí)行政府指導(dǎo)價。四、《方案》為何只明確前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價，不是所有普通住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)？業(yè)主如何知曉自己所居住小區(qū)是前期物業(yè)服務(wù)還是物業(yè)服務(wù)？按照《寧夏回族自治區(qū)定價目錄》規(guī)定：“普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和停車收費(fèi)，由各市、縣人民政府根據(jù)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、停車服務(wù)企業(yè)是否具備協(xié)商議價條件等實際情況，確定實行政府指導(dǎo)價或市場調(diào)節(jié)價?！?/section>（1）前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)在房屋出售前已由建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)人確認(rèn)，此時業(yè)主并未產(chǎn)生，不具備協(xié)商議價條件，為保障全體業(yè)主權(quán)益，普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行政府指導(dǎo)價。（2）后期住宅小區(qū)交付使用，召開業(yè)主大會成立業(yè)主委員會后，業(yè)主具備協(xié)商議價條件，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方式經(jīng)業(yè)主共同決定，執(zhí)行市場調(diào)節(jié)價，不再執(zhí)行政府指導(dǎo)價。（3）業(yè)主可以通過查看小區(qū)公開公示欄、《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》或向轄區(qū)住建部門咨詢等方式知曉自己小區(qū)是前期物業(yè)服務(wù)還是物業(yè)服務(wù)。五、普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行“一費(fèi)制”有什么好處？經(jīng)調(diào)研，參考周邊城市及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)相對較成熟城市做法，實行“一費(fèi)制”主要是為了解決目前住房物業(yè)服務(wù)公共性收費(fèi)計算復(fù)雜、項目多、監(jiān)管難等問題，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)收費(fèi)行為，理順收費(fèi)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量。改變現(xiàn)行物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)、水電公攤費(fèi)分項收費(fèi)形式，將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)照明、綠化、消防、安防等歸屬業(yè)主共有公共配套設(shè)施設(shè)備的用水、用電及電梯維護(hù)保養(yǎng)和年檢費(fèi)用計入物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本，合并為一費(fèi)收取，不再單獨另行收費(fèi)。六、普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何調(diào)整？根據(jù)《銀川市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》（銀住建規(guī)發(fā)〔2019〕3號）規(guī)定，銀川市普通住宅物業(yè)服務(wù)劃分為4個服務(wù)等級（物業(yè)服務(wù)等級可在市住建局官方網(wǎng)站查詢），普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分別與普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)四個等級相對應(yīng)，并按照帶電梯住宅和不帶電梯住宅分別制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。由低到高分別為：無電梯住宅準(zhǔn)物業(yè)不高于0.9元/平方米·月、一級物業(yè)不高于1.10元/平方米·月、二級物業(yè)不高于1.50元/平方米·月、三級物業(yè)不高于1.90元/平方米·月；帶電梯住宅準(zhǔn)物業(yè)不高于1.15元/平方米·月、一級物業(yè)不高于1.35元/平方米·月、二級物業(yè)不高于1.80元/平方米·月、三級物業(yè)不高于2.20元/平方米·月。各服務(wù)等級對應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為最高指導(dǎo)價，下浮不限。七、《方案》出臺后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)“多費(fèi)制”變“一費(fèi)制”，對于已經(jīng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同且超出政府指導(dǎo)價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的項目如何執(zhí)行新規(guī)？新舊政策如何銜接？政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為最高限價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主需結(jié)合本住宅項目的物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容等情況，在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)協(xié)商約定本物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)。（一）本《方案》實施后，新建住宅小區(qū)按照本方案的規(guī)定執(zhí)行新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（二）已簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》的住宅小區(qū)，需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)按規(guī)定程序進(jìn)行調(diào)整：（1）已成立業(yè)主大會（業(yè)委會）的住宅小區(qū)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整由業(yè)主大會或業(yè)委會與物業(yè)公司協(xié)商確定，施行市場調(diào)節(jié)價；（2）未成立業(yè)主大會（業(yè)委會）的，按照《寧夏回族自治區(qū)物業(yè)管理條例》《銀川市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級化評定實施辦法(試行)》相關(guān)規(guī)定，在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)調(diào)整并簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。價格調(diào)整后，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量應(yīng)與服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)相匹配，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得單方面制定和調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。八、業(yè)主自愿選擇或委托物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)等級以外的物業(yè)服務(wù)項目如何收費(fèi)？物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定向業(yè)主收取相關(guān)費(fèi)用，不得將簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》或者《物業(yè)服務(wù)合同》內(nèi)容以外的其他服務(wù)合同，作為向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的前置條件強(qiáng)制捆綁、強(qiáng)制服務(wù)、強(qiáng)制收費(fèi)，或者只收費(fèi)不服務(wù)、多收費(fèi)少服務(wù)以及變相收費(fèi)。特約服務(wù)、增值服務(wù)、有償服務(wù)等相關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示服務(wù)項目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)業(yè)主自愿選擇，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主另行通過合同約定。九、停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何調(diào)整？（一）調(diào)整后，地上停車位服務(wù)費(fèi)50元/車位（庫）·月，租賃（使用）費(fèi)60元/車位（庫）·月。地下停車位服務(wù)費(fèi)60元/車位（庫）·月，租賃（使用）費(fèi)230元/車位（庫）·月。以上標(biāo)準(zhǔn)均為最高指導(dǎo)價，下浮不限。此收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為住宅小區(qū)業(yè)主向房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)公司租用車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主自有車位租用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由租用雙方協(xié)商確定。機(jī)械立體停車設(shè)施收費(fèi)及業(yè)主大會成立之后的停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實行市場調(diào)節(jié)價。十、《方案》什么時候開始執(zhí)行？業(yè)主預(yù)繳費(fèi)用如何處理？《方案》的執(zhí)行時間為2024年7月1日。普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)變動應(yīng)當(dāng)要調(diào)整的，按有關(guān)規(guī)定履行調(diào)價程序。針對部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)收費(fèi)用的，根據(jù)新合同約定按照“多退少補(bǔ)”的原則，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定具體退費(fèi)方式。十一、如果遇到物業(yè)收費(fèi)和停車收費(fèi)違規(guī)如何舉報？各部門如何分工？業(yè)主可以通過12345政務(wù)熱線舉報亂收費(fèi)行為，也可以向所在轄區(qū)住建和市場監(jiān)管部門反映。物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)的監(jiān)管按照統(tǒng)一政策、屬地管理原則，實行市、區(qū)分級管理，由各級發(fā)改、住建、市場監(jiān)管和交警等部門分工負(fù)責(zé)：物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定——市發(fā)改委負(fù)責(zé)牽頭制定前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其他有關(guān)政策規(guī)定。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和管理行為的監(jiān)管——市住建局按照法律法規(guī)規(guī)定，制定物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)政策規(guī)定；各級住建部門負(fù)責(zé)做好物業(yè)服務(wù)相關(guān)政策貫徹落實、宣傳培訓(xùn)，加大對物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督檢查，將物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量納入物業(yè)企業(yè)信用信息管理，建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制。物業(yè)違規(guī)收費(fèi)問題的查處——各級市場監(jiān)管部門依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，對超過政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)、不實行明碼標(biāo)價等價格違法行為進(jìn)行查處。物業(yè)服務(wù)合同的簽訂、合同履行等涉及民事法律關(guān)系的問題，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過協(xié)商或法律途徑解決。
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