各縣（市）區(qū)人民政府，各開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會：

按照《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《寧夏回族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》《銀川市物業(yè)管理?xiàng)l例》《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》等法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定了《銀川市規(guī)范業(yè)主委員會組建、運(yùn)行和管理的指導(dǎo)意見》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

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???????????????????????銀川市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

????????????????????????2023年7月17日

銀川市規(guī)范業(yè)主委員會組建、運(yùn)行

和管理的指導(dǎo)意見

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根據(jù)《中華人民共和國民法典》《寧夏回族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》《銀川市物業(yè)管理?xiàng)l例》以及《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（建房[2009]274號）和《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》（建房規(guī)〔2020〕10號）等有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范性文件規(guī)定，為進(jìn)一步規(guī)范業(yè)主委員會的組建、運(yùn)行及活動，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，結(jié)合我市實(shí)際，制定本指導(dǎo)意見。

一、指導(dǎo)思想

深入貫徹落實(shí)黨的二十大精神，牢固樹立以人民為中心的發(fā)展思想，牢牢把握社會治理核心是人、重心在城鄉(xiāng)社區(qū)的總要求，以堅(jiān)持和加強(qiáng)黨對城市基層治理的領(lǐng)導(dǎo)為核心，以提升城市基層治理效能、增進(jìn)群眾福祉為目標(biāo)，堅(jiān)持自治法治德治相結(jié)合，不斷完善城市管理、建設(shè)和諧社區(qū)、改善人居環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展，鞏固深化文明城市建設(shè)成果，進(jìn)一步推動社會治理重心向基層下移，發(fā)揮居民自治組織作用，規(guī)范業(yè)主委員會依法履職，實(shí)現(xiàn)政府治理、社會調(diào)節(jié)和居民自治的良性互動。

二、工作目標(biāo)

進(jìn)一步完善基層治理體系，提高基層治理能力，完善業(yè)主自治管理和小區(qū)綜合管理體制，發(fā)揮社區(qū)建設(shè)管理多元主體作用，完善街道黨組織領(lǐng)導(dǎo)，推動業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主等多元共治、多方參與、多方聯(lián)動、多措并舉的城市基層黨建引領(lǐng)基層治理工作格局基本形成，為城市治理體系和治理能力現(xiàn)代化奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

三、業(yè)主委員會的組建

（一）開展摸底統(tǒng)計(jì)。各縣（市）區(qū)街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展調(diào)查摸底，全面摸清符合組建業(yè)主委員會條件的物業(yè)管理區(qū)域的底數(shù)，確定待組建業(yè)主委員會和期滿未換屆的物業(yè)管理區(qū)域名單，結(jié)合業(yè)主申請，明確具體操作步驟和工作進(jìn)度安排，按照分級負(fù)責(zé)的方式對參與指導(dǎo)和組織業(yè)主委員會組建和換屆的人員進(jìn)行集中培訓(xùn)，重點(diǎn)學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章制度，明確工作方法，提高工作效率。

（二）業(yè)主大會籌備組的成立和業(yè)主委員會組建程序。符合成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在接到建設(shè)單位或物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)20%以上業(yè)主聯(lián)名書面申請60日內(nèi)，組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組，推舉業(yè)主代表擔(dān)任籌備組組長?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半?；I備組主要由業(yè)主代表組成，也可以吸收建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的代表各一人參加。

籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。對籌備組成員有異議的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)協(xié)助業(yè)主解決。在前期召集業(yè)主代表組建籌備組時，可以結(jié)合實(shí)際確定數(shù)名籌備組業(yè)主代表候補(bǔ)人，具體人數(shù)應(yīng)不超過籌備組確定的業(yè)主代表人數(shù)的一半。

籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，完成以下工作：

1.確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

2.擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案；

3.確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

4.依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

5.提出首屆業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；

6.草擬業(yè)主委員會選舉辦法；

7.完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作等。

并將上述內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

籌備組應(yīng)通過入戶上門、談心談話等方式，全面了解物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主基本情況、思想動態(tài)、矛盾問題等有關(guān)情況。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

籌備組成員不得委托他人代為參加籌備組?；I備組成員辭職的，應(yīng)立即從候補(bǔ)人員中依次進(jìn)行補(bǔ)選。但因籌備組成員辭職或者其他原因造成籌備組不能正常履行職責(zé)的或者逾期未完成籌備工作的，籌備組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并說明理由，籌備組自公告之日起自動解散。公告結(jié)束后，符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的，可按照籌備組組建程序重新推舉籌備組成員，業(yè)主可以重新申請成立業(yè)主大會?；I備組中成員是業(yè)主的，與小區(qū)其他業(yè)主同等享有業(yè)主委員會的選舉權(quán)和被選舉權(quán)。

（三）業(yè)主委員會委員候選人應(yīng)符合條件。在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)下，籌備組制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，提出業(yè)主委員會委員候選人條件和人數(shù)（業(yè)主委員會一般由5-11人組成，鼓勵黨員業(yè)主參選業(yè)主委員會候選人，業(yè)主委員會委員候選人應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，業(yè)主是指房屋所有權(quán)人，以不動產(chǎn)登記為準(zhǔn)。尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈與、拆遷補(bǔ)償?shù)确尚袨橐呀?jīng)合法占有該房屋的人視為業(yè)主），并符合下列條件：

1.具有完全民事行為能力；

2.遵守國家有關(guān)法律法規(guī)；

3.遵守《業(yè)主大會議事規(guī)則》《管理規(guī)約》以及模范履行業(yè)主義務(wù)；

4.具備履行職務(wù)的健康條件，熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、公正廉潔；

5.具有一定組織和協(xié)調(diào)能力，能耐心細(xì)致做好群眾工作，在群眾中有較高威望和公信力；

6.本人、配偶及其直系親屬不在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供服務(wù)的物業(yè)企業(yè)工作；

7.其他法律、法規(guī)或規(guī)范性文件規(guī)定的不宜參與的情形。

（四）業(yè)主委員會候選人推薦、提名的考察工作。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和有關(guān)部門應(yīng)積極主動發(fā)揮指導(dǎo)幫助作用，幫助業(yè)主明確不宜作為業(yè)主委員會候選人人選的具體情形，確保候選人人選質(zhì)量。

采取街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)“兩委”推薦，業(yè)主聯(lián)名推薦與業(yè)主個人自薦相結(jié)合的方式推薦業(yè)主委員會委員候選人初步人選。鼓勵和引導(dǎo)業(yè)主中符合條件的“兩代表一委員”、小區(qū)黨員和志愿者等積極參選業(yè)主委員會成員。業(yè)主委員會委員選舉實(shí)行差額選舉。

街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)加強(qiáng)對業(yè)主委員會的人選推薦和審核把關(guān)。指導(dǎo)籌備組對業(yè)主委員會候選人進(jìn)行初步考察，廣泛聽取社區(qū)居民委員會、居民群眾及有關(guān)單位等多方意見建議，與候選人逐一見面談話，摸清候選人基本情況、參選動機(jī)和工作思路。

轄區(qū)紀(jì)檢、民政、住建、綜合執(zhí)法、信訪、公安等部門應(yīng)積極協(xié)助業(yè)主，對小區(qū)業(yè)主委員會候選人是否存在不宜成為候選人的情形進(jìn)行核實(shí)和提供咨詢幫助。

籌備組應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)民主推薦和個人自薦、談話考察、走訪調(diào)研等方式，進(jìn)行資格審查和綜合分析后，確定候選人，并在小區(qū)顯著位置進(jìn)行公示?；I備組在籌備業(yè)主大會時，要在顯著位置（小區(qū)進(jìn)出口、單元門、集中休憩區(qū)域以及利用網(wǎng)絡(luò)渠道如微信群等）廣泛公示召開會議的時間和地點(diǎn)?；I備組應(yīng)組織動員業(yè)主中社區(qū)“兩委”成員、黨員、志愿者等積極參加選舉，街道黨工委組織籌備組成員、社區(qū)“兩委”成員、黨員和志愿者，可以采取上門走訪、公示公開等方式，向業(yè)主介紹業(yè)主委員會委員候選人，提高業(yè)主的知曉率、參與率、參選率。

（五）業(yè)主委員會的選舉產(chǎn)生。

1.業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，且應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
　　2.采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。

3.對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)模較大、戶數(shù)較多的，可采取以樓幢、單元或者樓層為單位推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，但業(yè)主代表必須持有所代表的業(yè)主戶數(shù)的授權(quán)委托書，委托書中應(yīng)明確委托人與被委托人基本信息、委托事項(xiàng)、委托期限等。推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前，應(yīng)當(dāng)事先書面征求其所代表的業(yè)主意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會會議上如實(shí)反映。

4.為有效解決業(yè)主大會“投票難”問題，鼓勵業(yè)主按照《銀川市物業(yè)管理電子投票規(guī)則》（銀住建規(guī)發(fā)〔2022〕6號）規(guī)定的方式，采取電子投票與現(xiàn)場投票書面征求意見相結(jié)合的形式進(jìn)行選舉。

5.鼓勵當(dāng)選后的委員簽訂履職承諾書在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公示。

6.業(yè)主委員會委員產(chǎn)生后七日內(nèi)召開第一次會議，推選業(yè)主委員會主任、副主任并確定其他委員的分工，并將結(jié)果和分工、聯(lián)系電話等在顯著位置進(jìn)行公示。

7.業(yè)主大會會議投票期限由首次業(yè)主大會會議籌備組或者業(yè)主委員會根據(jù)具體情況決定。因故無法按期完成會議投票的，籌備組或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照首次業(yè)主大會會議召開方案或者業(yè)主大會議事規(guī)則的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告相關(guān)情況及延長期限。

8.未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，由《管理規(guī)約》或者《業(yè)主大會議事規(guī)則》規(guī)定。

9.業(yè)主委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)下履職盡責(zé)，并接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

（六）業(yè)主委員會委員資格的終止、辭職和候補(bǔ)等事項(xiàng)。

1.業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會。

2.業(yè)主委員會可以設(shè)立候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員人數(shù)不得超過業(yè)主委員會正式委員人數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以與正式委員同時由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當(dāng)與正式委員相同。設(shè)立候補(bǔ)委員的，應(yīng)當(dāng)和業(yè)主委員會一并備案。

3.業(yè)主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的,可以從候補(bǔ)委員中按照得票數(shù)的多少自動遞補(bǔ)，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會。業(yè)主委員會委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

4.業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，向物業(yè)所在地的縣（市）區(qū)住建部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府報告，在物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)下，組織召開業(yè)主大會會議，進(jìn)行換屆選舉。

街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)督促、指導(dǎo)業(yè)主委員會開展換屆選舉工作。業(yè)主委員會應(yīng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會。

5.未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，應(yīng)在街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)監(jiān)督下，由社區(qū)代行業(yè)主委員會部分職責(zé)，負(fù)責(zé)組織業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會，并執(zhí)行業(yè)主大會的決議。業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，社區(qū)終止行使上述職責(zé)。有下列情形之一的，可在街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)下，成立由業(yè)主代表、街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))和社區(qū)代表等組成的小區(qū)物業(yè)管理委員會,組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng):

（1）不具備成立業(yè)主大會條件的，或具備成立條件后六個月內(nèi)未能籌備召開首次業(yè)主大會會議的;

（2）業(yè)主委員會任期屆滿終止，新一屆業(yè)主委員會未能及時產(chǎn)生的;

（3）業(yè)主委員會不按規(guī)定召開業(yè)主大會或雖經(jīng)街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)商確定召開時間，但逾期仍未召開的。

6.有下列情況之一的，業(yè)主委員會委員資格自行終止：
　　（一）任職期限屆滿；

（二）不再是該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主或者連續(xù)一年以上不在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住；

（三）喪失民事行為能力；

（四）被依法追究刑事責(zé)任；

（五）以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求；

（六）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形?！　?br/>　　7.業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)查核實(shí)后，責(zé)令其暫停履行職責(zé)，由業(yè)主大會決定終止其委員職務(wù)：
　?。ㄒ唬┎宦男形瘑T職責(zé)；

（二）挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

（三）在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法搭建、違法占用物業(yè)共有部分；

（四）利用職務(wù)之便接受減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)，以及索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益、報酬；

（五）與為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間具有關(guān)聯(lián)關(guān)系；

（六）打擊、報復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴、舉報人；

（七）泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動；

（八）違規(guī)使用業(yè)主委員會的印章；

（九）不按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會的決定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對公共收益的收支情況進(jìn)行審計(jì)；

（十）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的情形。

四、做好業(yè)主委員會組建后續(xù)工作

（一）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案:

1.業(yè)主委員會備案登記表;

2.業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告（成立申請、批復(fù)及選舉情況）;

3.管理規(guī)約;

4.業(yè)主大會議事規(guī)則;

5.業(yè)主大會決議;

6.業(yè)主委員會成員名單（包括身份證復(fù)印件、業(yè)主證明資料、中共黨員需提供黨員證明等）; ??

7.相關(guān)公示材料；

8.備案所需的其他資料。

街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)將備案證明復(fù)印件分送縣（市）區(qū)住建部門和物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。

（二）業(yè)主委員會向物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府辦理備案手續(xù)后，持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。業(yè)主委員會印章上應(yīng)明確業(yè)主委員會的屆數(shù)和任期。

業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起20日內(nèi)辦理備案變更手續(xù)。

五、業(yè)主委員會的運(yùn)行與管理

（一）業(yè)主委員會履行以下職責(zé):

1.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;

2.召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實(shí)施情況;

3.與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

4.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

5.監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;

6.督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用;

7.組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用;

8.調(diào)解業(yè)主間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;

9.擬定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的管理、使用和分配方案;

10.根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)代表全體業(yè)主參加因物業(yè)管理活動發(fā)生的訴訟;

11.業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

（二）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況資料:

1.管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

2.業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;

3.物業(yè)服務(wù)合同;

4.專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況;

5.物業(yè)共有部分的使用和收益情況;

6.占用業(yè)主共有的道路或者小區(qū)內(nèi)其他場地用于停放機(jī)動車車位的處理情況;

7.業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，每年至少一次向全體業(yè)主公布；

8.其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

（三）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。

發(fā)生下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主提議和情形發(fā)生之日（起）15日內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時會議：

1.持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主向業(yè)主委員會提議召開業(yè)主大會臨時會議的；

2.發(fā)生重大事故或緊急事件需要及時處理的；

3.出現(xiàn)管理規(guī)約中約定的需要召開業(yè)主大會臨時會議的其他情形。

（四）業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集。業(yè)主委員會會議應(yīng)有過半數(shù)的委員出席,作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會主任不履行職責(zé)需由副主任代替履職的，必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。

（五）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)當(dāng)有參會委員的簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

（六）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內(nèi)容:

1.業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議記錄；

2.業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；

3.業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同;

4.業(yè)主委員會選舉及備案資料；

5.專項(xiàng)維修資金籌集及使用賬目；

6.業(yè)主和業(yè)主代表及業(yè)主委員會委員名冊；

7.業(yè)主的意見和建議。

上述檔案應(yīng)由專人保管，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將上述檔案、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)產(chǎn)移交給新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主可以查閱與自身直接相關(guān)的檔案，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在收到查詢申請之日起10日內(nèi)予以答復(fù)。

（七）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與業(yè)主的聯(lián)系溝通，經(jīng)常聽取業(yè)主的意見建議。鼓勵業(yè)主委員會通過上門走訪、來信來訪、熱線電話、網(wǎng)絡(luò)媒體等渠道接受業(yè)主的咨詢、投訴和監(jiān)督。

（八）業(yè)主委員會應(yīng)加強(qiáng)與街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聯(lián)系溝通，主動參與多方聯(lián)動運(yùn)行機(jī)制，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定做好各項(xiàng)服務(wù)工作。

（九）業(yè)主大會擬解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)下及時召開業(yè)主大會，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，且應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后方可解聘，并提前60日將有關(guān)決議書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但是合同對通知期限另有約定的除外。

（十）業(yè)主大會擬重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)下及時召開業(yè)主大會，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，且應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后方可選聘，也可通過招投標(biāo)方式開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作，并提交業(yè)主大會決定，公開發(fā)布選聘信息。中標(biāo)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會應(yīng)將其基本情況和與其簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及價格等主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主進(jìn)行公示。具體流程參照國家及地方前期物業(yè)招投標(biāo)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。

六、監(jiān)督和保障

（一）業(yè)主委員會應(yīng)建立規(guī)范、透明、高效的財(cái)務(wù)管理制度；重大事項(xiàng)、重要之處要建立完善的公示、意見征求和決策制度；財(cái)務(wù)收支要建立年度財(cái)務(wù)審計(jì)和換屆審計(jì)公開公示制度；要保障全體業(yè)主的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)，確保廣大業(yè)主主動履行業(yè)主義務(wù)。

（二）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用的監(jiān)管工作。嚴(yán)格審核維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算、資金額度等事項(xiàng)；組織征求業(yè)主意見并在小區(qū)內(nèi)公示；維修方案和征求意見情況及時報送社區(qū)備案；邀請社區(qū)和業(yè)主代表對維修項(xiàng)目的申報、施工和驗(yàn)收進(jìn)行全程監(jiān)督。

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有?？捎糜诠灿貌课弧⒐灿迷O(shè)施設(shè)備、共有部分的維修、更新、改造或補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理的其他需要。所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)督。

（四）經(jīng)營性收益應(yīng)當(dāng)每年公布一次，接受業(yè)主監(jiān)督。經(jīng)營性收益不得以任何個人名義進(jìn)行存儲及管理。

（五）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會決定的經(jīng)營性收益使用分配具體辦法使用經(jīng)營性收益。使用前應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

（六）業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會公示的經(jīng)營性收益收支情況提出異議時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會應(yīng)及時接受業(yè)主的質(zhì)詢。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會的相關(guān)人員侵占、挪用住宅專項(xiàng)維修資金及經(jīng)營性收益，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；是黨員的，還應(yīng)參照《中國共產(chǎn)黨紀(jì)律處分條例》等追究相關(guān)責(zé)任。

（七）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，可在經(jīng)營性收益中列支。具體額度由首次業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會提出意見，并在業(yè)主大會會議上表決通過后執(zhí)行。業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。

（八）轄區(qū)住建、公安、消防、民政、綜合執(zhí)法、生態(tài)環(huán)境、市場監(jiān)管、衛(wèi)生等行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的投訴和矛盾糾紛問題。

（九）已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十，建設(shè)單位未按要求報送籌備首次業(yè)主大會會議相關(guān)文件資料的，轄區(qū)住建部門或街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可責(zé)令建設(shè)單位限期改正，逾期未改正的，由轄區(qū)綜合執(zhí)法部門依據(jù)《寧夏回族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》《銀川市物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)規(guī)定予以處罰。

（十）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會定期會議或者業(yè)主大會臨時會議而不組織召集的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召集，其他任何單位和個人不得組織召集。業(yè)主委員會任期屆滿仍未進(jìn)行換屆選舉的，縣（市）區(qū)住建部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其在三十日內(nèi)改正；逾期不改正的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)會同縣（市）區(qū)住建部門、社區(qū)居（村）民委員會在三十日內(nèi)組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。

（十一）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立印章管理規(guī)定，并指定業(yè)主委員會主任以外的委員專人保管印章。使用業(yè)主大會印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議的決定；使用業(yè)主委員會印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定并由二分之一以上委員簽字。印章使用情況均應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記存檔。違反規(guī)定擅自使用印章的，所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主。造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，依法追究責(zé)任人的法律責(zé)任；是黨員的，還應(yīng)參照《中國共產(chǎn)黨紀(jì)律處分條例》等追究相關(guān)責(zé)任。

（十二）業(yè)主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案、印章及其他屬于全體業(yè)主所有財(cái)物的，其他業(yè)主委員會委員可以請求公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。業(yè)主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案、印章及其他屬于全體業(yè)主所有財(cái)物的，新?lián)Q屆的業(yè)主委員會可以請求當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)協(xié)助移交。

（十三）業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)活動構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

（十四）市住建局建立健全物業(yè)服務(wù)監(jiān)管信息平臺，加強(qiáng)匯總、統(tǒng)計(jì)和分析。轄區(qū)住建部門應(yīng)當(dāng)做好相關(guān)平臺信息的采集報送工作，建立業(yè)主委員會履職情況檔案。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在同級黨組織的領(lǐng)導(dǎo)下組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法成立業(yè)主大會，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的管理糾紛，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)。社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

（十五）業(yè)主委員會在履職工作中應(yīng)完善工作記錄，規(guī)范工作制度，接受全體業(yè)主的監(jiān)督，以及接受地方人民政府有關(guān)部門依據(jù)各自職責(zé)進(jìn)行的指導(dǎo)和監(jiān)督。

（十六）業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有法律約束力。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定或者從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。對不履職盡責(zé)、無法正常運(yùn)行、侵害業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益的業(yè)主委員會，要依法及時撤換并重新組織選舉。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

（十七）違反法律法規(guī)規(guī)定，住建部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者其他行政主管部門的工作人員，在物業(yè)管理工作中利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

（十八）縣（市）區(qū)住建部門或者街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、轄區(qū)物業(yè)服務(wù)中心或社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)定期組織社區(qū)工作人員以及業(yè)主委員會委員開展物業(yè)管理、居民自治管理等相關(guān)知識培訓(xùn), 每年不少于兩次。

七、本指導(dǎo)意見自2023年8月18日施行。原《銀川市業(yè)主委員會組建、運(yùn)行和管理的指導(dǎo)意見》（銀住建規(guī)發(fā)〔2019〕2號）廢止。